Generalunternehmer (GU)

Eine Generalunternehmer ist die zentrale Person oder Firma, die hauptsächlich für die Koordination und Durchführung eines Bauvorhabens als Gesamtverantwortlicher verantwortlich ist. Auftraggeber beauftragen Generalunternehmer in der Regel mit Bauaufträgen. Letztere sind dazu verpflichtet, den Auftrag zu erfüllen. Üblicherweise führt ein Generalunternehmer den Auftrag jedoch nicht eigenständig aus, sondern beauftragt dazu Subunternehmen, auch Nachunternehmen genannt. Eine Rechtsbeziehung besteht dabei ausschließlich zwischen Auftraggeber und Generalunternehmer sowie zwischen dem Generalunternehmen und den Subunternehmer.

Was ist ein Generalunternehmervertrag?

Beauftragt ein Auftraggeber ein Generalunternehmen mit der Ausführung eines Bauvorhabens, überträgt der Auftraggeber in einem Generalunternehmervertrag den Aufwand und die Verantwortung für die Koordination der einzelnen Gewerke und Unternehmen, die die Bauleistung letztendlich erbringen. Der Generalunternehmer schließt wiederrum gesonderte Verträge mit passenden Nachunternehmen ab. Der Auftraggeber ist ausschließlich an die Bestimmungen im Generalunternehmervertrag gebunden. Die Beauftragung eines Generalunternehmers birgt für Auftraggeber daher ein geringes Risiko. Für Komplikationen, die durch Subunternehmen zustande kommen, haftet einzig und allein der oder die Generalunternehmer.

Das sollte vor Vertragsunterzeichnung beachtet werden

Auch wenn der Vertrag zwischen dem Bauherrn (AG) und dem Generalunternehmer (GU) auch ohne notarielle Beurkundung wirksam ist, sollte vor der Unterzeichnung eine Prüfung des Generalunternehmervertrag erfolgen. Diese kann entweder durch ein Juristen oder einen Bausachverständiger vorgenommen werden. Darüber hinaus sollte geprüft werden, ob alle relevanten Aspekte im Vertrag festgelegt sind. Dazu zählen zunächst die Bauleistungen. Sind diese genau beschrieben? Eine Aufzählung der dafür benötigten Gewerke ist jedoch nicht notwendig. Als nächstes muss gemäß Bauvertragsrecht eine detaillierte Baubeschreibung im Vertrag enthalten sein. Erhält der Auftraggeber keine Unterlagen, die die Technik, die Konstruktion und den Ausbau beschreiben, haftet das Generalunternehmen. Weiterhin darf eine Kostenaufstellung nicht fehlen. Die Kostenaufstellung zeigt die Summe für jede einzelne Leistung auf und enthält neben dem Zahlungsplan außerdem die jeweilige Zahlungsfrist. Nicht selten sind Bauvorhaben an einen konkreten Fertigstellungstermin gebunden. Um bei Nichteinhaltung eine Vertragsstrafe gelten machen zu können, muss der Fertigstellungstermin im Vertrag vermerkt werden. Zuletzt empfiehlt es sich, dem Vertrag die rechtlichen Rahmenbedingungen in Form von AGBs und Garantieerklärungen beizulegen.

Als Generalunternehmer zählt vorwiegend die Koordinierung aller Gewerke, die am Bauvorhaben mitwirken, zum Tätigkeitsbereich. Dabei geht es in erster Linie darum, den Bauablauf insofern zu planen, als dass alle beauftragten Nachunternehmen ihre Bauleistung zum beschlossenen Fertigstellungstermin abgeschlossen haben. Üblicherweise geht es dabei um die Fertigstellung von Immobilien. Gleichzeitig fungiert das GU als Anlaufstelle für sämtliche Fragen, die während der Bauausführung seitens des Auftraggebers geäußert werden. Als einziger Vertragspartner des Auftraggebers liegt die Gesamtverantwortung dabei beim GU. Planungsaufgaben gehören üblicherweise nicht zu dem Aufgabenbereich eines GU, können jedoch zusätzlich oder ausschließlich vom GU angeboten werden. Insgesamt sorgt der Generalunternehmer daher als zentraler Ansprechpartner für eine effiziente und reibungslose Abwicklung des Bauvorhabens, während es sich bei der Planung zumeist auf die Expertise von Dritten verlässt.

Verantwortung und Haftung

Als einziger Vertragspartner aller beschäftigten Subunternehmer haftet der GU vollumfänglich für das gesamte Bauvorhaben gegenüber dem Auftraggeber. Insbesondere hinsichtlich eventueller Mängelansprüche gegenüber den Subunternehmen ist das Generalunternehmen in der Verantwortung. Eine Ausnahme stellt die eigentliche Projektplanung sowie die Bauplanung dar. Diese Aufgaben bleiben in der Regel beim Bauherren oder wird üblicherweise an Fachplaner und Architekten übertragen.

Mängelhaftung bei Nachunternehmen

Um Mängel vorzubeugen, ist es die Aufgabe eines Generalunternehmers sicherzustellen, dass die Leistungen der beauftragten Unternehmen den Anforderungen des Auftraggebers entsprechen und fristgerecht abgeschlossen werden. Kommt es dennoch zu Gewährleistungsansprüchen seitens des Bauherren, müssen diese vom AG selbstständig an den GU getragen werden. Als Träger der Gesamtverantwortung für das Bauvorhaben und als Vertragspartner der Subunternehmen tritt der Generalunternehmer an die betroffenen Gewerke heran, um notwendige Schritte zur Mangelbeseitigung einzuleiten.

Die Risiken als Generalunternehmen

Als Komplettverantwortlicher und ob der vertraglichen Bindungen geht ein GU mit der Vertragsaufnahme ein hohes Risiko ein. Hierbei sind insbesondere das Kalkulationsrisiko, das Terminrisiko und das Abnahmerisiko sowie eventuelle Mängelansprüche zu berücksichtigen. Das Kalkulationsrisiko tritt vor allem dann auf, wenn ein Auftrag nicht detailliert ausgeschrieben, sondern lediglich auf Basis von Leistungsprogrammen erstellt wurde. Insbesondere bei langen Bauzeiten kann es zu unvorhersehbaren Preiserhöhungen kommen, die den vorab vereinbarten Pauschalpreis stark übersteigen können. Das Terminrisiko geht oftmals mit Vertragsstrafen einher. Werden die Arbeiten aller beauftragten Nachunternehmen nicht fristgerecht beendigt, haftet dafür der GU vollumfänglich.

In Österreich regelt § 10 des Lohn- und Sozialdumping-Bekämpfungsgesetzes (LSD-BG) die Haftung bei der Entlohnung von Arbeitnehmern im Bausektor. Demnach sind Unternehmen, die andere Unternehmen beauftragen, für deren Verpflichtungen gegenüber dem Bauherren verantwortlich. Gleichermaßen hat ein GU dafür Sorge zu tragen, dass die eingesetzten Subunternehmer gesetzliche Bestimmungen zu Arbeitszeiten sowie dem Entgelt einhalten. Hier spielt § 3 LSD-BG eine Rolle. Wird die Arbeit nicht mindestens mit dem Mindestentgelt entlohnt, haften dafür der Generalunternehmer. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Vertragspartner sicherstellen, dass die von ihnen beauftragten Nachunternehmer rechtskonform handeln.

Neben dem Begriff der Generalunternehmer findet man im gleichen Kontext verwandte Bezeichnungen wie Generalübernehmer, Teil-Generalunternehmer, Totalunternehmer und Bauträger. Diese werden umgangssprachlich des Öfteren synonym verwendet, obwohl sie sich in ihrem Aufgabenbereich teils marginal, teils deutlich voneinander unterscheiden.

Komplettes oder Teil-Generalunternehmen?

Ein Teil-Generalunternehmer unterscheidet sich von einem Generalunternehmer durch den Umfang der Aufgabenstellung. Während ein Generalunternehmer die gesamte Durchführung eines Bauprojekts übernimmt, beschränkt sich ein Teil-Generalunternehmer auf die Übernahme von Teilleistungen. Es ist durchaus üblich, dass ein Auftraggeber einen Generalunternehmer beauftragt, um die gesamte Umsetzung eines Bauprojekts abzudecken. Es ist jedoch auch möglich, dass ein Auftraggeber einzelne Gewerke an verschiedene Teil-Generalunternehmer vergibt. So kann ein AG beispielsweise ein Teil-Generalunternehmen mit der Baukonstruktion und ein anderes Teil-Generalunternehmer für die Technik des Gebäudes beauftragen.

Unterschied: Totalunternehmer und Generalunternehmer

Totalunternehmer übernehmen wie GU die Koordination von Subunternehmen und erbringen Eigenleistungen, tragen jedoch oft eine größere Verantwortung für das Vorhaben. Denn darüber hinaus sind Sie außerdem für die Planung eines Projekts verantwortlich. Der Generalunternehmer hingegen ist für die Umsetzung der Planung und die Koordination der verschiedenen Gewerke verantwortlich, wobei er oft von einem Kunden oder einem Architekten Vorgaben erhält. Die Planung wird vom AG üblicherweise an eine dritte Partei wie Architekten weitergegeben oder selbst übernommen.

Generalübernehmer oder Generalunternehmer?

Wie ein oder eine Totalunternehmer fungiert auch ein oder eine Generalübernehmer (GÜ) als "Generalist" und übernimmt neben sämtlichen Koordinationsaufgaben zusätzlich die Planung eines Projekts. Während Generalunternehmen oder Totalunternehmer jedoch auch Eigenleistungen erbringen, outsourcen Generalübernehmer die Durchführung des Projekts komplett an Subunternehmer. Sie verfügen über keine eigenen Arbeiter oder Unternehmen, die den Bau eines Vorhabens übernehmen.

Bauträge oder GU?

Während Generalunternehmer nur für die Umsetzung des Projekts und die Koordination der verschiedenen Gewerke verantwortlich sind, treten Bauträger als praktischer Komplettanbieter auf. Vom Grundstückkauf, über die Planung und Koordinierung des Bauprojekts bis hin zur eigenständigen Realisierung kümmert sich der Bauträger um alle Schritte bis zur Übergabe der fertigen Immobilie an den Kunden. Auch als Bauträger können Subunternehmen für die Bauausführung beschäftigt werden. Mit der Beauftragung eines Bauträgers gibt der AG die Suche nach einem Bauprojekt ab.

Bauunternehmer vs. GU

Bauunternehmer übernehmen sowohl kleine als auch große Bauaufträge und führen Wartungs-, Reparatur- und Modernisierungsarbeiten aus. Als Bauunternehmer ist man üblicherweise im Hoch- und Tiefbau tätig und beschäftigt Betriebsleiter, die über eine fachliche Qualifikation wie zum Beispiel einen Handwerksmeister oder einen Ingenieurtitel verfügen und für die Durchführung von Bauprojekten verantwortlich sind. Im Gegensatz dazu ist ein Generalunternehmer ein Unternehmen, das ausschließlich für die Koordination von Subunternehmern und die zu erbringende Eigenleistung verantwortlich ist.

Öffentliche Ausschreibungen sind an das Bundesvergabegesetz (BVergG) gebunden. Gemäß § 201 BVergG können Bauvorhaben in mehrere Lose geteilt und in verschiedenen Aufträgen vergeben werden. Wann eine Gesamtvergabe oder eine Losvergabe möglich ist, hängt von technischen und wirtschaftlichen Aspekten ab. So muss beispielsweise nachgewiesen werden, dass eine Gesamtvergabe für die Gewährleistung einer einheitlichen Ausführung notwendig ist.

Die Beauftragung eines Generalunternehmens für den Hausbau, den Industriebau oder für die Sanierung von Altbauten bringen sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich. Einen großen Vorteil stellt die einfache Kommunikation dar. Erhält ein GU den Zuschlag, hat der AG einen einzelnen Ansprechpartner, der mit der kompletten Umsetzung und Finalisierung eines Bauprojekts betraut ist. Er kümmert sich um die Koordinierung extern beauftragter Gewerke. Diese sind üblicherweise verlässlich, da ein Generalunternehmer zumeist längere Geschäftsbeziehungen mit bestimmten Subunternehmen führt und bereits Erfahrung mit diesen gemacht hat. Auftraggeber profitieren darüber hinaus von einer gewissen Planungssicherheit. Auch bei steigenden Materialkosten muss der AG nur den Preis bezahlen, der im Vorfeld vertraglich festgehalten wurde.

Die Kehrseite der Beauftragung eines GU ist jedoch das fehlende Mitbestimmungsrecht bei der Auswahl der einzelnen Gewerke. Generalunternehmer dürfen diese selbstständig auswählen. AG müssen daher auf das Urteilsvermögen der GU vertrauen. Auch sind Auftraggeber nicht weisungsbefugt. Handwerker dürfen keine Anweisungen von Bauherren befolgen, sondern müssen stets den Ansagen des Generalunternehmens Folge leisten. So wird auch der Baufortschritt einzig und allein vom GU beurteilt. Ist ein AG in der Sorge, dass der Fortschritt nicht objektiv vom GU bewertet wird, hat dieser die Möglichkeit, einen Gutachter zur Bewertung des Baustands hinzuzuziehen. Nicht zuletzt birgt die Vergabe eines Auftrags an einen Generalunternehmer das Risiko der Insolvenz. Um zu vermeiden, dass ein Generalunternehmer während des Projektes insolvent geht und die Leistungen nicht mehr wie verabredet ausgeführt werden können, kann die Einrichtung einer Vertragserfüllungsbürgschaft dem AG Sicherheit geben.