Wohnbaukrise in Österreich: Wie entwickelt sich der Markt 2025?
Zwischen steigenden Kosten und strengeren Vorschriften hat der Wohnungsbau in Österreich einen starken Rückgang erlebt. Ist nun mit dem Auslauf der KIM-Verordnung und neuen Sanierungswellen ein Ende der Wohnbaukrise in Sicht?
Alles Wichtige zur Wohnbaukrise in Österreich
- Baugenehmigungen sanken von 80.000 (2020) auf 47.000 (2023) trotz ungebrochen hoher Nachfrage und steigender Haushaltszahlen.
- KIM-Verordnung führte zu strengeren Kreditregeln, lief Ende Juni 2025 aber aus.
- Der Zinssatz für Wohnbaukredite stieg 2023 auf durchschnittlich 4,2 Prozent und liegt aktuell bei ungefähr 3,4 Prozent – weiterhin zu hoch.
- Kostenexplosion: Durch COVID-19 und den Ukraine-Krieg stiegen die Baupreise zwischen 2020 und 2023 um ein Drittel.
- Erste Anzeichen einer leichten Erholung und Stabilisierung in 2025, begünstigt durch Zinssenkungen und gelockerte Kreditvergaberichtlinien.
- Wohn- und Baupaket 2025 der Bundesregierung: Ziel ist die Schaffung von 25.000 Wohneinheiten und 40.000 Arbeitsplätzen durch 2 Milliarden Euro Initiative für Neubau/Sanierung.
- EU erkennt Wohnungsnot als Problem und fördert gemeinnützigen Wohnbau, baut Bürokratie ab.
- Ausblick: Es wird mit einem moderaten Anstieg der Bauleistung ab 2026 gerechnet (WIFO: +1,5 Prozent).
Die Baumaßnahmenstatistik von Statistik Austria zeigt deutlich: Im Jahr 2022 erlebte der Wohnbausektor einen starken Einbruch. Nach dem Bau-Boom des vorherigen Jahrzehnts sanken die Baugenehmigungen für Wohngebäude von knapp 80.000 im Jahr 2020 auf nur 47.000 Einheiten im Jahr 2023.
Dabei nimmt die Nachfrage nach Wohnraum nicht ab – im Gegenteil. Laut Statistik Austria ist die Anzahl der Privathaushalte in den letzten vier Jahren um knapp 150.000 gestiegen, während die durchschnittliche Haushaltsgröße schrumpft. Die Nachfrage bleibt ungebrochen hoch – allerdings bremsen teure Finanzierungen, hohe Kosten und strenge Hürden die Neubautätigkeit und sorgen für ein angespanntes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage.
Zwar stiegen die Baubewilligungen in 2024 erstmals wieder leicht auf 51.000 Einheiten an. Dennoch erfordert die jetzige Marktlage ein strategisches Umdenken, um sich dauerhaft zu bessern. Hat die Wohnbaukrise eine Chance, sich dem Ende zu nähern? Lesen Sie hier, wie sich der aktuelle Markt entwickelt und welche Maßnahmen ergriffen werden können, um der Krise entgegenzuwirken!
Inhaltsverzeichnis
- Die Ursachen der Wohnbaukrise im Überblick: Wie kam es zur Bauwende in 2022?
- Welche Auswirkungen hatte die Wohnbaukrise bisher auf die Bauwirtschaft und Betriebe?
- Wohnbaukrise 2025: aktuelle Entwicklungen und politische Maßnahmen
- Welche Wege gibt es aus der Wohnbaukrise?
- Fazit: Trendwende in der Wohnbaukrise
Die Ursachen der Wohnbaukrise im Überblick: Wie kam es zur Bauwende in 2022?
Verschiedene Aspekte, wie die Einführung der KIM-Verordnung und die Zinswende, spielten zusammen, so dass die Baukonjunktur in Österreich 2022 zum Halt kam. Baustoffpreise stiegen an, Finanzierungen wurden erschwert und Baugenehmigungen für Wohnhäuser sanken erstmalig seit 2012 auf nur knapp 47.000 Einheiten. Wir beleuchten die Ursachen der Wohnbaukrise im Detail:
Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) wurde Mitte 2022 eingeführt, um die Risiken bei der Vergabe von Krediten zur Wohnbaufinanzierung zu minimieren. Sie zielte darauf ab, den Banksektor zu stabilisieren.
Das bedeutete strengere Einschränkungen beim Hauskauf:
- Kreditlaufzeiten durften nur auf 35 Jahre begrenzt sein.
- Käufer mussten mindestens 20 Prozent an Eigenkapital aufbringen.
- Die Kreditrate wurde auf maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens begrenzt.
Im Dezember 2024 beschloss das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) das Ende der KIM-Verordnung: Mit dem 30. Juni 2025 lief die Verordnung aus.
In einem Finanzbericht der Österreichischen Nationalbank wurde die KIM-Verordnung als insgesamt positiv eingestuft – die Kapitalausstattung der Banken sowie die Kreditvergabestandards hätten sich verbessert. Auch der Anteil an ausgefallenen Kreditrückzahlungen sei gesunken. Somit bestehe, laut FMSG, auch kein Risiko für negative Auswirkungen auf die Finanzmarktstabilität mehr.
Gleichzeitig empfiehlt die Finanzmarktaufsicht diese Kriterien zur Kreditvergabe auch weiterhin, während sie betont, dass die KIM-Verordnung für nur 20 Prozent des Rückgangs vom Kreditvolumen verantwortlich ist.
Nach einer niedrigen Zinslage seit 2016 und einem Rekordtief von rund 1,2 Prozent Zinssatz für Wohnbaukredite im Jahr 2021, stieg dieser, laut ÖNB, im dritten Quartal 2022 zunächst auf rund 2,1 Prozent – im Jahr 2023 im Durchschnitt auf 4,2 Prozent.
Der Leitzins wurde 2024 erstmalig gesenkt, wodurch sich die Zinslage seitdem ein wenig beruhigt hat. Weitere Senkungen sind für 2025 erwartet – bisher fiel der Zinssatz für Wohnbaukredite zurück auf circa 3,4 Prozent. Dennoch sind weitere Schritte nötig: In der aktuellen Rezession sind diese Zinsen weiterhin zu hoch, um Investitionen dauerhaft zu steigern.
Auch steigende Rohstoffpreise sorgten seit 2022 für einen Rückgang in Bauaufträgen und verstärkten die Wohnbaukrise.
- Die COVID-Pandemie führte zu massiven Störungen in globalen Lieferketten, wodurch Transportengpässe und Produktionsausfälle Preise in die Höhe trieben.
- Der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine beeinflusst Energiepreise und somit Produktionskosten, da Russland als bedeutender Exporteur für Erdgas und Öl agiert.
- Die fehlende Planungssicherheit erschwert Fixpreise für Kunden – dadurch werden diese vermehrt durch indexbasierte Vergütungsmodelle ersetzt.
Die Baupreise erhöhten sich somit allein zwischen 2020 und 2023 um ein Drittel. Laut des aktuellen Marktabrisses des BAU-Journal 2025 seien die hohen Preise ein wesentlicher Aspekt, der zum Rückgang von Investitionen in Bauten führte (im Jahr 2024 real um 4,4 Prozent weniger als im Vorjahr). Zwar wären Einkommen preisbereinigt um 2,8 Prozent gestiegen – allerdings würden es Haushalte aufgrund von politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten vorziehen, dieses auf Sparkonten anzulegen oder für Freizeitaktivitäten auszugeben, anstatt in Immobilien zu investieren.
Welche Auswirkungen hatte die Wohnbaukrise bisher auf die Bauwirtschaft und Betriebe?
Der massive Rückgang im privaten Wohnungsbau schwächt die Baukonjunktur, erhöht Arbeitslosigkeit in der Baubranche und belastet die Gesamtwirtschaft.
Mit der Wohnbaukrise ist die Zahl der genehmigten Wohnungen ist drastisch zurückgegangen: Von jährlich 80.000 Einheiten in 2021 sank sie im Jahr 2023 auf lediglich 47.000. Auch im Bereich Sanierungen ist ein Rückgang zu verzeichnen – hier lagen die Zahlen 2024 um 2,1 Prozent unter dem Vorjahr. Laut der Konjunkturprognose der WKO schrumpfte die Wohnbaukonjunktur allein 2024 um 6,3 Prozent. Insgesamt wurde im Vergleich zum Vorjahr um rund 2,9 Milliarden Euro weniger in Neubau investiert, was vor allem dem Einbruch im Wohnungsneubau zuzuschreiben ist.
Diese Entwicklung hat spürbare Folgen für die Bauwirtschaft. Mit dem Rückgang an Neubauprojekten verschlechtert sich auch die Auftragslage. Im Jänner 2024 verzeichnete das AMS einen Anstieg der Arbeitslosigkeit in der Baubranche um 6,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Besonders betroffen sind kleine Betriebe und Subunternehmen, die stark vom Wohnbau abhängig sind.
Die Auswirkungen der Wohnbaukrise reichen auch über die Baubranche hinaus. Auch vor- und nachgelagerte Sektoren, wie der Handel, geraten unter Druck. Die gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Bauindustrie nimmt damit deutlich ab: Während sie 2021 noch über sechs Prozent zur gesamtwirtschaftlichen Bruttowertschöpfung beitrug, waren es 2023 nur noch 5,5 Prozent. Der Wohnbau als einstiger Wachstumsmotor verliert zunehmend an Kraft.
Wohnbaukrise 2025: aktuelle Entwicklungen und politische Maßnahmen
Nach dem massiven Einbruch der letzten Jahre zeigt sich im Jahr 2025 eine leichte Erholung in der europäischen Bauwirtschaft: Laut WIFO stieg die Bauleistung EU-weit um 0,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch in Österreich gibt es erste Anzeichen einer Stabilisierung. Bauinvestitionen wuchsen 2025 erstmals wieder leicht um 0,4 Prozent. Fachleute sehen darin eine Trendwende, die vor allem durch gelockerte Kreditvergaberichtlinien und sinkende Zinsen begünstigt wird. Diese sollen die Nachfrage im Wohnbau weiter ankurbeln.
Politische Maßnahmen in Österreich
Um der Wohnbaukrise aktiv entgegenzuwirken, hat die Bundesregierung ein umfassendes Wohn- und Baupaket für 2025 eingeführt. Das Wohnbauprogramm soll Neubau und Sanierungen in großem Maß möglich machen und die Konjunktur und Bauwirtschaft kurzfristig ankurbeln.
Ziele | Schaffung von 25.000 Wohneinheiten
Absicherung von 40.000 Arbeitsplätzen Steigerung der Eigentumsquote von 48 Prozent auf 60 Prozent bis 2030 |
|---|---|
Finanzielle Maßnahmen | „2 Milliarden Euro Initiative“
Günstige Landesdarlehen für Bauherren und Eigentümer
Abschaffung von Grundbuch- und Pfandrechteeintragungsgebühr
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Weitere Zuschüsse | Handwerkerbonus von bis zu 2.000 Euro pro Person für Renovierungsprojekte Effizienzbonus für thermisch-energetische Sanierung, wie Fenstertausch, Dämmungen oder Heizungserneuerung |
Politische Maßnahmen auf EU-Ebene
Besonders Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen kommen durch steigende Wohnkosten, Energiepreise und Lebensmittelkosten vermehrt in finanzielle Schwierigkeiten. Rund 30 Prozent aller Befragten gaben im Eurofond-Jahresbericht vom 8. Mai 2025 an, dass sie Schwierigkeiten hätten, sich finanziell über Wasser zu halten. Dies betrifft vor allem junge Menschen, die aus finanziellen Gründen auf Dauer bei ihren Eltern wohnen bleiben, sowie Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen.
Die Europäische Union erkennt die wachsende Wohnungsnot und sinkende Immobilieninvestitionen als gesamteuropäisches Problem. Öffentliche und private Investitionen sollen europaweit gefördert, bürokratische Hürden abgebaut und regionale Lösungen gestärkt werden. Im Rahmen des „Affordable Housing Dialogue“ wurden bis Juni 2025 Beiträge von Bürgerinnen, Unternehmen und Gemeinden gesammelt. Basierend auf einem gemeinsamen Dialog soll ein europäischer Aktionsplan für bezahlbares Wohnen veröffentlicht werden.
Ende 2024 wurde zudem der Sonderausschuss HOUS ins Leben gerufen. Dieser analysiert europaweit Wohnbedürfnisse und entwickelt Vorschläge, etwa gegen Immobilienspekulation und übermäßige Kurzzeitvermietungen. Der Fokus liegt außerdem auf der Förderung gemeinnützigen Wohnbaus, finanziert durch europäische Funds.
Kritik an aktueller Ausrichtung in der Wohnbaukrise
Gabriel Felbermayr, Chef des Wirtschaftsforschungsinstituts, begrüßt das beschlossene Wohnbaupaket, spricht sich allerdings gegen dessen Wirksamkeit aus. Für eine langfristige Verbesserung des Wohnbaus bräuchte es, laut ihm, weitere Wohnbauförderungen und eine neue Fachkräftestrategie, die dem Fachkräftemangel entgegenwirkt. Auch bürokratische Hürden müssten abgebaut werden.
Die Initiative „Mehr leistbaren Wohnraum schaffen“ schlägt unter anderem folgende Maßnahmen vor:
- Lockerung oder Abschaffung der Stellplatzverpflichtung
- Lockerung der Sanierungsvorschriften bei denkmalgeschützten Bestandsgebäuden
- Verkürzte Bauverfahren durch gebündelte Zuständigkeiten und mehr Personaleinsatz
Die Inflation wird zudem durch steigende Mieten weiter verschärft – ein bundesweiter Mietpreisdeckel wäre ein effektiver Gegenimpuls, wie internationale Beispiele zeigen.
Welche Wege gibt es aus der Wohnbaukrise?
Die angespannte wirtschaftliche Lage verdeutlicht die Notwendigkeit eines Strategiewechsels am Wohnungsmarkt. Öffentliche Investitionen, gezielte Regulierung und faire Zugänge zu Wohnraum sind zentrale Voraussetzungen, um der Wohnbaukrise zu begegnen.
Gleichzeitig eröffnet dieser Wandel neue Chancen für Unternehmen und Investoren. Entscheidend ist laut Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, vor allem die Fähigkeit von Unternehmen, sich flexibel an veränderte Marktbedingungen anzupassen.
Folgende Aspekte sind entscheidend, um den Wohnbau nachhaltig zu stärken:
1) Chancen durch Sanierung und Umnutzung
Ein vielversprechender Ansatz liegt in der nachhaltigen Sanierung von Bestandsimmobilien. Renovierungen und Umnutzungen schaffen dringend benötigten Wohnraum, ohne Flächen zu versiegeln. Sie tragen zur Reduktion von Leerstand bei und verbinden ökologische mit ökonomischer Effizienz. Gleichzeitig ermöglichen moderne Planungsinstrumente wie Building Information Modeling (BIM) und datenbasierte Marktanalysen eine zielgerichtete Planung im Bestand.
2) Hindernisse durch Bürokratie und rechtliche Komplexität
Einen Weg aus der Wohnbaukrise bietet ebenfalls der Abbau bürokratischer Hürden bei Sanierungsvorschriften. Sie bremsen notwendige Modernisierungen, indem beispielsweise Neubaustandards für Bestandsobjekte verlangt werden – oftmals nicht umsetzbar, da viele Gebäude unter Denkmalschutz stehen. Auch die komplexe Gesetzeslage erschwert Bauträgern und Projektentwicklern die Arbeit. Gefordert werden sollen stabile, praxistaugliche Rahmenbedingungen, die Investitionen erleichtern und Verfahren beschleunigen.
3) Zukunftsfähige Bauherrenmodelle als Teil der Lösung
Auch Bauherrenmodelle könnten sich in Zukunft als Möglichkeit gegen Wohnraummangel herausstellen – wenn sie auf Nachhaltigkeit und ESG Konformität ausgerichtet werden. Die aktuell gesunkenen Zinsen und inflationsbereinigt fallenden Immobilienpreise schaffen ein günstiges Umfeld für Finanzierungen. In diesem Kontext erweisen sich Bauherrenmodelle als krisenresiliente Investments mit gesellschaftlichem Mehrwert: Steuerlich optimiert und mit attraktiven Renditen versehen, können sie gezielt in ökologisch nachhaltige Wohnprojekte fließen und somit auch das langfristige Wachstum der Branche sichern.
4) Architektur im Wandel
Die Wohnbaukrise beeinflusst ebenfalls, wie Architekten ihre Projekte konzipieren. Statt improvisierten Lösungen muss mehr standardisiert und modularisiert werden, um Prozesse zu beschleunigen und Kosten zu reduzieren, so Thomas Winkler der UBM. Ökonomische Rahmenbedingungen würden Kreativität nicht eindampfen, sondern vielmehr zu Innovationen führen. Ein Fokus der Architektur wird zunehmend die Nachhaltigkeit. Denn Immobilien, die nicht ESG konform sind, verlieren langfristig an Marktwert. Die aktuelle Krise wird damit auch zur Chance für mehr Innovation und Qualität im Wohnbau.
Fazit: Trendwende in der Wohnbaukrise
Steigende Baukosten, hohe Zinsen, strenge Kreditvergaberichtlinien und bürokratische Hürden führten zu einem drastischen Rückgang der Neubautätigkeit in Österreich – trotz wachsender Nachfrage nach Wohnraum. Die Folgen sind nicht nur in der Bauwirtschaft, sondern auch in der Gesamtwirtschaft deutlich spürbar.
Mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung, ersten Zinssenkungen und politischen Maßnahmen auf nationaler sowie europäischer Ebene zeichnet sich jedoch eine leichte Trendwende ab. Förderpakete und Investitionen in Sanierung setzen erste Impulse für ein langsames Ende der Wohnbaukrise. Doch diese reichen allein nicht aus: Notwendig ist ein umfassender Strategiewechsel, der ökologische, wirtschaftliche und soziale Aspekte langfristig miteinander verbindet.
Die Konjunkturprognose für den Wohnungsbau der WIFO zeigt sich dennoch optimistisch: 2026 soll wieder einen Anstieg von 1,5 Prozent mit sich bringen – auch die Auftragslage soll sich stabilisieren. Sie wollen bereits vorplanen? Entdecken Sie öffentliche Ausschreibungen mit DOCUmedia und erhalten Sie alle Informationen zu den neusten Projekten – noch während sie in der Planung stecken!
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